在上海买学区房,如何避免被坑?这几种情况不能进对口! ...

dearyyt · 发表于 2018-7-31 15:30:45

学区房，是每个上海的家长都绕不开的一个话题。
为了让孩子能进更好的学校，一般在孩子刚出生，甚至还没出生就已经开始在选择了。
近几年，很多好的小学越来越热门，要求越来越严格，包括户口组成、入户年限等，甚至有的学校需要报出生户口等等。

今天我们就来聊聊，在上海买学区房需要注意哪些问题，如何避免不必要的误区？

今天主要讨论的问题包括：
- 学区房是什么？
- 买学区房一定能进对口的小学吗？
- 买学区房需要注意哪些政策误区？

- 买学区房需要考虑对口初中吗？
- 孩子入学后卖掉学区房，会影响小升初吗？

shangnaxue一、学区房是什么？
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学区房是什么？

“学区房”是一个民间概念，而非官方。从九年义务教育的角度讲，每所房子都是学区房，显然，我们关注的学区房并不是这个层面的，我们谈到的学区房都是对口公办、热门、小学的房子。这里有三个关键词。

第一个关键词，公办。为什么是公办呢？只有公办小学才跟房子有对应关系，民办跟房子没关。我们常谈到的学区房都是指的公办学校。

第二个关键词，热门。为什么只关注热门？顾名思义，那些鲜有人问津的，甚至是菜小的学校，大家不会为了他而过多关注他所对口的房子，因此我们聊到的学区房都是对口还不错的学校。

第三个关键词，小学。为什么是小学？有人可能会有疑问，初中不是也有对口地段一说吗？确实，小学升初中也有地段生，但是，小升初有一定的特殊性，后面也会提到。目前，大部分家长关注的学区房主要还是小学阶段。

总结一下，我们所讲到的学区房就是，对口公办的，热门的，小学的房子。

民办小学有学区房吗？

严格意义上来说，民办小学都是自主招生，不存在学区房。不过有一些民办小学，由于其特殊性，还是会招收一部分地段生。

比如宝山区的同洲模范学校、民办锦秋学校，闵行区的万源城协和双语学校等。

民办小学没有学区房，个别民办小学会招收部分地段生。

什么时候关注学区房更合适？

不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。关注学区房，更多的还是关注好学校，关注潜力学校，也就是我们说的“择校”，先择校再择房。

一旦选定了学校，在选择学区房的时候范围就缩小了很多，再加上自己对住房的一些要求，很可能就在某一个小区里，所以，当天看房当天就交定金的现象一点也不奇怪，因为别人早就已经明确了。

通过什么渠道关注学区房？

必须要说，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。

关键信息包括学校的对口地段、学校的招生要求、学区房是否有孩子对口入学等等。

这些信息在各区教育局信息官网上都会公示，每年的2—5月之间是义务教育阶段的升学季，都会公示当年最新的招生政策，最好是花点时间自己研究一下，不要只是道听途说。

相信有很多家长听说过类似“学区房要提前5年买”“学区房一定要孩子父母3户口在一起”的话，这些都是有断章取义的嫌疑，并不适合每所学校，我们需要具备辨别坑的能力。

shangnaxue二、买学区房一定能进对口的小学吗？
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不用想，答案当然是否定的。每年都会有家长吐槽，自己提前好几年买了学区房还是被统筹了。

我们先来随机看一下招生政策：
2018年，本区继续实行“一个户籍地址，五年内只享有一次同校对口入学机会”（同一居住户二孩除外）。如报名学生人数大于招生计划数的学校可根据适龄儿童全家户口入户情况、入户年限等人户信息制定招生实施细则并在学校网站公示。本市户籍适龄儿童属于三代直系亲属以外的挂靠户口，由区教育局在区域内统筹安排入学。

这是杨浦区今年关于公办小学招生的部分，我们可以看到，在杨浦区的政策里很重要一句“可根据适龄儿童全家户口入户情况、入户年限等人户信息制定招生实施细则”。

这里就包括户口、产权和年限。

户口的户主需要是直系亲属或孩子本人，直系亲属包括孩子的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠后，户口挂靠在姑姑舅舅家的，需要注意了。

另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子，其中浦东新区政策原文如下“房产证产权人须是户主（全部或共同共有产权）；学生本人是户主的，需提供学生本人或父母为产权人（全部或共同共有产权）的房产证”，这是别的区县政策中没提到的。该政策的出发点大概是产权人要清晰，无旁系等其他人。因此可以理解成：若父母为产权人，且划分比例（合计100%），也符合要求。

我们知道热门校挤破头，往往会出现报名人数远超计划招生人数的情况，这个时候就需要排队。要么是看户口组成情况，要么是看入户年限，但无论怎样，都要保证人户一致。

也就是说，光是买了学区房是不够的，最主要的还是户口的迁入，包括孩子和孩子的直系亲属，当然，最好就是父母了。

shangnaxue三、买学区房需要注意哪些政策误区？
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学区房要提前五年买？
上面我们也提到了，这个说法来自“五年一户”政策，是不正确的。

我们首先来了解一下什么是“五年一户”。本区县内各公办小学建立对口入学新生数据库，区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生（双胞胎和二孩例外）。简单直白的说，就是上下家孩子在校不见面，一个出一个进就算满足条件。

这意味着，家长试图通过买学区房，挂一下户口，然后买卖房子轮番进入热门优质公办的机会就会受到限制；临时把孩子户口挂到对口地段的亲朋好友那里也不再靠谱；同时也在遏制部分学区房价格高企甚至走向极端的现象。

2018年上海市实施“五年一户”的区有：静安区、长宁区、宝山区、浦东新区、黄浦区、徐汇区、杨浦区、闵行区等8个区；另外，2018年崇明区开始实施“三年一户”政策。此外，虹口区2015年实施过，2016年-2018年都暂停实施，普陀区部分学校招生简章会要求“五年一户”政策。

这个政策主要就是为了遏制学区房过热，降低学区房交易频率，我们在选择学区房的时候，一定要注意上家是否用过对口名额，是否会影响自己孩子对口入学，而并不只是单纯的提前五年买。

推荐阅读：2018年“五年一户”政策详解，各区略有不同！

学区变动。

这个肯定是要注意的，学区对口每年都会公布一次，每年也都会有变化，比如今年就有141所学校的对口有变化。所以，并不是说现在买了某学校的学区房，几年后入学就一定还是对口该学校。

需要结合实地情况，对口还是讲求个“就近原则”，不一定是距离最近，但一定不会距离很远。

这个问题无法避免，就像无法避免对口的学校突然关闭一样。

推荐阅读：2018年沪上141所学校对口变化一览！

对口方式不止一种。

对口，都是按照户籍来的，但是学校在划分对口区域的时候，又包括按地段划分、街道、居委等，一定不能混为一谈，某些无良的中介就会因此做文章，把一些不对口的房子说成是对口的。

举个例子，A小区和B小区刚好在a道路两边，同属一居委，附近的第一小学划分的对口地段刚好是a道路以东，A小区不对口，B小区对口。无良中介就会说，一居委对口第一小学，就会有A小区也对口第一小学的言论，这样是不对的。

所以，我们才要清楚各学校的对口。

推荐阅读：

shangnaxue四、买学区房需要考虑对口初中吗？
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首先要说一下小升初的入学方式。

公办初中招生方式同样是对口入学，包括按照学籍对口和户籍对口两种方式。目前，虹口、杨浦、徐汇、静安、黄浦、普陀等六个区是按照学籍对口，其他区是按照户籍对口。

也就是说，对口的小学确定了，某些区小升初对口的初中也基本确定，或者直接可以查看地段对口的初中，买了某学区房，就能知道对口初中。

买学区房是否要考虑对口初中的因素呢？

这个不能一概而论，这肯定是一个因素，但是更在于家长对孩子的升学路径规划。

比如某些买明珠小学、建襄小学等知名小学的学区房，是因为这些小学进入华育、兰生这些民办初中的更多，要想进入华育、兰生这些民办初中，那么就跟对口没有关系。

比如某些家长考虑更多的是能进入市北、延安初、静教院附校等公办初中，那么就当然是要看对口的。

所以，是否要考虑对口初中，关键是看怎么规划的。

shangnaxue五、孩子入学后卖掉学区房，会影响小升初吗？
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会！

首先，会考虑卖掉学区房的人，肯定是拥有两套房产或者是准备卖掉置换另一套房产。

首要的就是孩子的户口。孩子的户口包括父母的户口可能都在这套房子里，如果要卖掉，自然是要迁户口的，那么，迁户口是在本区内还是跨区是不一样的。

假设就在本区，如果本区小升初是按照学籍对口的，那么影响是不大的，可以正常对口入学；如果本区小升初是按照户籍对口的，那么将可以按照新的户籍地对口。

假设是跨区，如果该区小升初是按照学籍对口的，那么显然是没有对口学校，需要被统筹；如果该区是按照户籍对口的，那么对不起，还有要求是“本区小学毕业生”，也是需要被统筹安排的。

那如果原来的区是按照学籍对口的，小学学籍已经有了，也不能迁户口吗？这里要注意，个别区也是要户籍、学籍一起看的，比如徐汇区，光有学籍，户籍不在徐汇，一样不能正常对口。

当然，如果是选择民办初中的话，也是不受影响的。

shangnaxue六、最后再说两句
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学区房说简单也简单，说复杂也是很复杂的。

永远不要只是道听途说，要认真研究招生政策、对口变化等等，择房之前先择校，有目标学校，再来选择对口的学区房，同时，研究该校的招生政策，提前处理好户口组成、户口年限等问题，才能跟有把握。

买了学区房，却不能对口入学，是每个人都不愿意看到的。

当然，我们更希望看到未来学校之间差距缩小，每所房子都是学区房，或者以后干脆就不再存在“学区房”一说，家门口的学校就是好学校，不必再过多的折腾！

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