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上海民办摇号后,买学区房还是考民办?

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发表于 2019-11-23 07:51:36 | 显示全部楼层 |阅读模式

“民办摇号”,这是当下家长们最关心的话题。


目前,全国的多个省市都已经出台了执行安排,上海市虽然暂未公布实施细则,不过,相信只是个时间问题!


“民办摇号”后,想要进入好的学校,是买学区房?还是继续考民办呢?今天,小编就和大家聊聊!


关于“学区房”要点提醒

1
“学区”不是一成不变的


受生源人数等影响,多数学校对每年的招生区域都会适当进行调整,因此学区并不是一成不变的。特别是名校周边,一般人数会出现大幅增多现象,因此教育部门会根据实际情况对就近入学进行微调。调整学区划分,势必影响到有就近入学需求的购房者。




在购买学区房之前,购房者可事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等有关部门了解清楚招生政策的变化,询问是否会出现学区重新划分的情形,特别是对于两个学区交界线附近的房子更要当心,别一不小心出现花重金而孩子无法上名校的尴尬。

2
每年入学政策都可能不一样

各个区的入学政策不一样,有的每年都会变,因此即使买了名校旁边的“学区房”也不表示就可以高枕无忧。例如,买房时有区域规定落户两年就能就近入学,如今可能变成了五年,等你小孩上学时条件又有可能变了。所以家长要在孩子入学前先根据政策提前计算好购买时机,以免耽误孩子入学。

学区房是政策性非常强的房子,购买学区房前,摸清政策很重要。

3
房屋户籍状况、入学资质要求,两手都要抓

即使房子所属区域在学区范围内,但如果孩子户口无法迁入,也会影响孩子上学。此外,如果购房时只注意到前业主的户口已全部迁出,入学时却不料前业主的孩子还在名校就读没有毕业,按照一户一人的规则,购房者的子女可能与名校失之交臂。因此,在购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等。

4
购买“学区房”须量力而行


古时孟母为了孟子有一个适宜的成长环境而“孟母三迁”,现在很多父母为了孩子获得优良的教育资源一样很拼。学区房价格普遍偏高,巨大的购房压力可能会使一些希望购买学区房的普通家庭不堪重负。所以要量力而行,不要不顾一切背上沉重的财务负担影响日后的生活。




5
学区选择应充分考虑孩子发展特点

每个孩子都有自己的特点,每一所成名的学校也都有自己的办学特色,并不是只要是重点学校就真的适合孩子的发展。在选购学区房时一定要结合自己孩子特点,选择适合的学校,适合的学区房。

6
自住投资考察大不同


对于自住需求,考虑的首要因素是居住的舒适性。除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等,还要考虑小区居民整体素质,以及房屋所在位置、楼层、朝向、房型等。对于投资需求,在子女报户口等教育问题解决后,一般就会将房子出租,因此不妨考虑面积较小一些的房子。

想让孩子接受良好的教育固然重要,但不可太过盲目。综合一下自身的情况,各方考虑,适合别人的并不一定适合自己。




小学和初中是义务教育,其实小升初和幼升小是根本没有考试的,也不允许考试。但公办学校是直接通过你所在的房子的小区,来给你划片判定你进入哪个公办学校的。

而民办学校,大部分情况下是不能通过房子入学的(少部分和地产商合作的学校除外),是通过一些其他考核方式来实现筛选的。

另一方面,上海是按区划分教委的,不同区之间差别很大,对于很多学校,你必须有一套该区的房子,才能在该区参与考试,但是这是和户籍相连的,基本上这个房子只要在这个区就好了。 所以,我们必须首先明确一个概念——学区房,是针对公办学校的,且重点在于“免试进入”,那种需要考试才能进去的,一般都不是学区房。

上海学区房分布情况

上海目前学区分布现状:内环内45%,中环到内环间23%,外环中环间11%,外环外也占到21%的占比,分布相对均匀。



但和大家想象中的学区分布还是有差别,原本很多购房者认为外环外没有什么教育资源,然而根据数据发现占比有21%,反而是中外环间学区占比只有11%,并没有想象中那么多。

徐汇 闵行 奉贤

大量的教育资源看似都集中在市中心了,徐汇区有14所星级学校,上百套的学区房,奉贤区域相对教育资源较少,这也跟区域人口分布有关,所以徐汇区的二手楼盘还是相对很密集的。


我们以徐汇区举例,看价格,从徐汇区片区的学区房看到市中心二手房来势凶猛!了解到7月徐汇区学区的房格环比增长1-2%,尤其是对口重点汇师小学的学区房出现单价超11万的房子!



二手房价走势

新政之后,民办的优质生源被大分流。单纯的说“这个政策利好学区房或者利空学区房”都是不太正确的,“民办摇号”政策影响是非常多面的,需要根据不同情况不同分析:

1
单学区“老破小”

比如,我们拿浦东新区的明珠A学区房作例子,明珠本身的学区房,很多是居住价值较低的老破小,学生绝大部分的目标是上明珠,最后考上华育、张江集团等民办名校初中,而不是上它的对口初中。


那如果以后华育、张江这些民办学校都不靠考试而是摇号,那明珠小学本身的优势就会大大减弱,它的意义大打折扣。

像这种“单学区老破小”学区房,会承受比较明显的冲击。

2
公办初中学区房

那么第二种,目前看还好,但也有一定风险的,是普通公办初中学区房,公办小升初,浦西大部分对学籍,浦东对户籍,比较不一样的长宁电脑派位。


浦东有种学区房是用来锁定对口名校公办初中的,比如上海建平西校的大唐校区学区房,现在政策背景稳定,没有受到明显冲击。

但是对口关系其实经常变化的,如果以后趋势向多校划片走,还是要冒一定风险的。

浦西呢,目前也还好,但是很有可能像徐汇逐渐出现小升初多对多的情况,初中越来越无法通过房子锁定了。


3


九年一贯制学区房
第三,是目前偏向受益的,就是九年一贯制学校的学区房。


比如前滩华二、上实东校,有大概率直升功能,也有学区房对口入学的方式,对于新政策来说,很多家长对此好感度大大提升,这些学校学区房理论上来说是偏向受益的。


但是这类学区房潜在风险和上面说的一样,如果公办学校划片区域变大,也没法直接锁定具体学校,但是九年一贯是从小学开始的,具体变化不会在未来近期内出现。


4


高价值片区房
最后一种,是“高价值片区房”,他们的特征是:周边房价较高、周边人口素质较高。

比如张江,工程师很多,居民文化水平素质较高、五角场教师扎堆,人口素质也挺高。房子价值高的,就比如浦东联洋一块,周围都是些高档住宅小区,人流量还很多,外来人口为主。


政策是不希望我们提前锁定、筛选孩子的,也是鼓励“就近入学”的。也就是说,扎堆抱团的人口——较高素质和好氛围环境会带动这个区域的学区房居住价值和受教育水平。


所以说它大大受益,是因为以锁定人口素质为目标,希望提高受教育水平的高价值片区房。


当然,具体影响学区房的程度还是要等更为针对的政策出台。

是买学区房还是冲民办



在学区房与私立学校之间作选择,小编认为应该根据学区房的未来前景和私立学校的学费高低来作分析比较后,再作选择比较合适。


学区房所处的公立学校和私立学校的教学品牌和模式在本地区都是比较优质,环境都利于孩子健康学习成长,各方面硬件相当这是作比较的前提条件。
所区别的仅仅是公立学校需要花钱买学区房,而私立学校需要支付每年高额的学费。无疑理性投资达到双赢的效果是最佳的选择方案。

首先可以观察公立学校周边的环境。学区房一般价格比较高昂,如果学校位于老城区,交通十分拥堵,配套已老旧,楼龄较长,脏乱差明显,未来的发展空间已不多,那么买这种学区房风险还是比较大的,已经不具备投资价值,唯一的价值是让孩子拥有学籍上学而已。

也可能孩子上学几年毕业后,其他优质学区出现,买的学区房就不保值了。这种情况家长应选择私立学校就读更合适。


如果公立学校位于城市的新区 ,各方面配套完善,学区房都是新的楼群,楼龄不长,还有保值或升值的空间,可以毫不犹豫考虑购买学区房,让孩子进该学区上学。

优质的公立学校位于老城区,房子楼龄长又破旧,交通拥堵不便,实在是很不方便。考虑再三,还是选择就读私立学校,并且在私立学校附近买了相对价格便宜的全新房子。

私立学校位于城市新区,交通方便,但周围的配套当时还不是很完整,但孩子上学方便,家长上班也方便。经过了几年,孩子小学还没毕业,当年的优质学区就已经更换了,原学区房价瞬间崩塌,已不具备题材炒作。

可能在私立学校虽然掏了几年高昂的学费,但住的小区已成为名盘,配套完整,房价比起当年已翻了几倍。孩子就读的私立学校依然是全市最好的学校。


最后,愿所有孩子能顺利就读理想学校!

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